Cresce la domanda extra-alberghiera

Le rilevazioni ISTAT relative al Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi evidenziano una crescita costante del comparto extra-alberghiero (alloggi in affitto breve, residenze turistiche e complessi gestiti), con tassi d'incremento superiori a quelli registrati dal settore alberghiero tradizionale. Nel 2024 (ultimo dato consolidato), le presenze negli esercizi alberghieri hanno registrato una crescita del 3,1%, mentre il settore extra-alberghiero ha segnato un incremento del 6,1%.

Il divario non nasce nel 2024. In dodici anni le presenze alberghiere sono passate da 255,6 a 283,9 milioni, quelle extra-alberghiere da 125,1 a 182,2: la quota dell'extra-alberghiero sul totale è salita dal 32,9% al 39,1%. Già nel 2023 il comparto cresceva dell'11,0% nelle presenze e del 16,9% negli arrivi, contro l'8,1% e l'11,5% degli alberghi (ISTAT, prime evidenze 2023).

Nei trimestri successivi lo scarto ha oscillato: a metà 2025 si era quasi chiuso, poi si è riaperto. Nel quarto trimestre 2025 le presenze alberghiere sono cresciute dell'1,2% e quelle extra-alberghiere del 6,6%; nel primo trimestre 2026 del 3,9% contro il 14,7% (ISTAT, Flussi turistici, dati provvisori). Lo scarto fra i due comparti è passato da 3 punti a quasi 11 in poco più di un anno.

Analisi delle dinamiche d'offerta

I dati indicano una crescita generalizzata della domanda ricettiva, con un'espansione particolarmente marcata della componente extra-alberghiera, sostenuta dalla domanda estera. Anche l'offerta si muove nella stessa direzione: fra il 2019 e il 2024 i posti letto alberghieri sono rimasti quasi fermi.

Il sorpasso, a livello nazionale ancora lontano, in tre regioni è già avvenuto: nel 2023 l'extra-alberghiero valeva il 57,4% delle presenze in Veneto, il 54,4% in Toscana e il 53,8% nelle Marche, contro il 39,3% della media italiana. Non è un caso che siano regioni di costa e di campagna, dove case vacanze, agriturismi e campeggi pesano storicamente di più.

Per gli investitori e la proprietà immobiliare, la struttura alberghiera tradizionale mantiene elementi di distinzione legati alla licenza d'esercizio, alla classificazione ufficiale e all'erogazione di servizi centralizzati, che costituiscono barriere all'entrata nel mercato. Parallelamente, il segmento delle società di gestione professionale di complessi extra-alberghieri si è strutturato come un mercato M&A autonomo: si comprano e si vendono portafogli di appartamenti gestiti, contratti di gestione e società, non solo immobili.

Per le strutture alberghiere la lettura corretta del sorpasso è quindi doppia. Da un lato la concorrenza sul prezzo, soprattutto nelle città d'arte e nei mesi di punta, dove l'appartamento intercetta la famiglia e il soggiorno lungo. Dall'altro un vantaggio di posizione che si rafforza: dove l'offerta di appartamenti cresce, l'albergo con servizi, colazione, reception e una licenza che in alcune città, come Firenze nella zona A, non si può più ottenere con un nuovo cambio d'uso diventa il prodotto raro, e il mercato dei capitali lo prezza di conseguenza.

L'evoluzione del quadro normativo

La progressiva introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e l'evoluzione della disciplina locale sugli affitti brevi favoriscono la formalizzazione del comparto extra-alberghiero, allineandone gradualmente gli adempimenti operativi e i costi di gestione agli standard ricettivi tradizionali. Nelle città dove i regolamenti comunali limitano le nuove locazioni brevi, l'offerta esistente e regolare acquista un valore di scarsità che prima non aveva.

Che cosa significa per chi vende e per chi compra

Per chi vende un albergo, il sorpasso dell'extra-alberghiero non è una minaccia al valore, ma cambia il confronto: l'acquirente misurerà la struttura anche contro l'offerta di appartamenti della stessa zona, e premierà ciò che un appartamento non può offrire, dai servizi alla licenza, dalla scala alla posizione. Per chi vende una società di gestione extra-alberghiera, il mercato esiste e ha compratori propri, ma chiede contratti, titoli e conti in ordine.

Per chi compra, la valutazione delle opportunità d'investimento prescinde dalla sola tipologia formale dell'asset, concentrandosi sulla sostenibilità dei margini operativi, sulla regolarità autorizzativa e sui dati di bilancio. La crescita dell'extra-alberghiero, +6,1% nel 2024 e +6,6% nel quarto trimestre 2025, è un dato di domanda, non una garanzia di margine: l'appartamento gestito ha ricavi per notte più bassi dell'albergo e costi di gestione che dipendono dalla scala.

Questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza legale o fiscale. Ogni operazione va valutata sul caso concreto, con i propri legali e fiscalisti.