I volumi degli investimenti alberghieri in Italia

Secondo il MarketBeat di Cushman & Wakefield, il 2025 si è concluso con 2,5 miliardi di euro di investimenti alberghieri in Italia, segnando un incremento del 29% rispetto al 2024. Il dato rappresenta il secondo valore del decennio, prossimo al massimo registrato nel 2019 (2,7 miliardi). I dati consolidati dell'anno indicano la transazione di 110 strutture, per complessive 11.310 camere.

La concentrazione nei segmenti di fascia alta

La crescita risulta concentrata prevalentemente nei segmenti superiori. Sempre secondo Cushman & Wakefield, il comparto luxury ha assorbito circa il 39% del volume totale, con un volume cresciuto del 74% rispetto al 2024 (le camere transate del 169%). Il midscale invece si è contratto del 32%, mentre l'economy è cresciuto molto, ma partendo da volumi minimi. Il valore medio nazionale è salito a 220.000 euro a camera, con metriche superiori nelle piazze primarie: a Roma le operazioni 2025 valgono in media 628.000 euro a camera, con metà delle transazioni sopra i 503.000 e un quarto sopra gli 888.000; fuori da Roma la media è di 141.000 euro, la mediana di 139.000 e il quartile alto si ferma a 368.000.

Tali valori riflettono il prezzo del controllo riconosciuto su un asset raro. La piazza di Roma ha registrato transazioni per 590 milioni di euro (8 strutture), seguita da Milano (377 milioni), Venezia (266 milioni) e Como (193 milioni). Il mercato appare dunque caratterizzato da transazioni concentrate su asset di elevato posizionamento.

Le quattro piazze e il resto d'Italia

Le quattro piazze che Cushman & Wakefield isola — Roma, Milano, Venezia e il Lago di Como — concentrano il 57% dei volumi: 1.426 milioni su 2.523, con 33 alberghi. Fuori da Roma gli investimenti sono stati 1,9 miliardi su 102 operazioni (+20%); fuori dalle quattro piazze restano circa 1,1 miliardi su 77 operazioni.

Il ruolo degli investitori istituzionali e dei capitali esteri

Nel 2025 gli istituzionali hanno fatto il 52% degli acquisti e il 56% delle vendite, i privati il 44% degli acquisti e il 39% delle vendite: gli istituzionali sono stati venditori netti, i privati compratori netti. L'afflusso di capitale internazionale vede una rilevante presenza nordamericana sulle piazze primarie: nel 2025 il capitale domestico resta la prima componente con il 53% del volume, quello europeo pesa il 28% e quello nordamericano il 9%.

Circa il 59% del volume investito è andato a operazioni con formula vacant possession (immobile libero da contratti di gestione), a conferma dell'interesse degli acquirenti per operazioni di riposizionamento strategico.

Sotto il profilo operativo, i fondamentali di gestione mostrano tenuta: il RevPAR registra un incremento del 2,3%, mentre i rendimenti prime rimangono contenuti (a Roma fra il 5,25% e il 5,75% per gli alberghi in contratto di gestione). La stabilità della domanda e il contenuto incremento dell'offerta (+0,2% di nuove camere) sostengono la tenuta dei valori di mercato.

Le evidenze del primo trimestre 2026

I dati relativi al primo trimestre 2026 confermano l'interesse degli investitori, pur in un quadro di maggiore prudenza. Secondo Cushman & Wakefield, i volumi del primo trimestre attestano gli investimenti alberghieri a circa 540 milioni di euro, pari al 18% del totale transato nel settore immobiliare italiano. Il dato segna una flessione del 17% rispetto al medesimo periodo del 2025. Sull'intero mercato immobiliare la componente estera rappresenta circa il 65% del totale investito; nell'alberghiero l'interesse si è concentrato su strutture resort e strategie value-add in destinazioni primarie. Tra le principali operazioni del trimestre figurano il Gran Palladium Resort & SPA in Sicilia (100 milioni di euro) e Villa La Cassinella, nel Nord (90 milioni di euro).

Implicazioni per la proprietà e per gli acquirenti

Per la proprietà di un asset alberghiero, il contesto attuale evidenzia una marcata selettività del mercato, con un premio di valore riconosciuto alle strutture di primario posizionamento. La determinazione del valore rimane condizionata sia dalle caratteristiche dell'immobile sia dalle metriche di redditività operativa.

Per gli acquirenti, la concorrenza sugli asset di primaria rilevanza indirizza l'interesse verso interventi di riposizionamento e destinazioni secondarie a potenziale di crescita.

In entrambi i contesti, il perfezionamento di un'operazione richiede un'analisi preventiva dei dati di bilancio, della conformità dell'immobile e del profilo delle controparti negoziali.

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Fonte: Cushman & Wakefield — Hospitality MarketBeat Italy, H2 2025 (dati consolidati 2025) e Investment MarketBeat Italy, Q1 2026.