IKAROSAdvisory M&A · HospitalityVendere o comprare un hotel,
Vendere o comprare un hotel,
in forme diverse.Vendere o comprare un hotel
In forme diverse: l'immobile, il ramo d'azienda o le quote societarie.
Curiamo la compravendita di hotel, relais, dimore storiche e agriturismi in tutta Italia: l'immobile, il ramo d'azienda o le quote societarie.
↓ Il mercato in tre capitoli, con le fonti
Il mercato · capitolo I
Il mondo viaggia. E sceglie l'Europa.
Prima dell'immobile guardiamo il bacino d'utenza: quante presenze turistiche ha il territorio e quanto rende in media ciascuna.
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Spesa media per notte
Germania€140
USA€178
Banca d'Italia · spesa media per notte 2025
Notti 2024 · mln
menopiù
Il mondo · 2025
1,5miliardi di turisti · 1.900 mld $ di spesa
Gli arrivi internazionali sono ai massimi di sempre: 1,54 miliardi nel 2025, quasi il 5% in più del 2024. Ma contano due cose: dove i turisti vanno e quanto spendono — e nessuna delle due è uniforme.
AreaArrivivs 2019Incassi ’25
Europa808+7%800
Asia-Pacifico337−7%476
Americhe2190%404
Medio Oriente100+40%153
Africa80+14%48
Il turismo internazionale è tornato sopra il 2019 nel numero, ma non ovunque: l'Asia-Pacifico è ancora sotto del 7%, il Medio Oriente sopra del 40%, l'Europa del 7%. Gli incassi mondiali salgono a quasi 1.900 miliardi di dollari, più veloci degli arrivi.
UN Tourism, Data Dashboard (dati di maggio 2026) · arrivi mln e incassi mld $ del 2025
Un continente sopra tutti
1turista su 2
Più di metà dei viaggiatori internazionali del mondo sceglie l'Europa: 808 milioni di arrivi nel 2025, il 52% del totale, più di ogni altro continente.
Le Americhe hanno un terzo di arrivi in meno dell'Asia-Pacifico ma solo il 15% di incassi in meno: 404 miliardi di dollari contro 476. Fra Europa, Asia-Pacifico e Americhe, l'Europa ha la spesa per arrivo più bassa: il volume c'è, il valore va cercato struttura per struttura.
Fonte: UN Tourism · 2025
Dentro l'Europa · le notti
3,1miliardi di notti
Nel 2025 l'UE tocca 3,08 miliardi di notti negli esercizi ricettivi, +2,2% sul 2024, spinte dagli stranieri (+3,4%). Quattro Paesi ne fanno più di 440 milioni ciascuno; tutti gli altri restano sotto i 160.
Spagna, Italia, Francia e Germania viaggiano fra 440 e 513 milioni di notti; il quinto Paese, la Grecia, si ferma a 156. Per l'Italia usiamo il dato a perimetro costante (477): la serie rivista in estate, che include le locazioni brevi, dice 535 e non è confrontabile.
Fonte: Eurostat · 2025 (comunicato del 4 marzo 2026 e dati mensili al 19 settembre 2026)
Il podio è una questione di pochi
62% in quattro Paesi
La quota di ciascuno sulle notti dell'Unione nel 2025: Spagna 16,7%, Italia 15,5% — seconda — poi Francia (15,3%) e Germania (14,3%). Insieme: il 61,7%.
Sulle sole notti straniere il podio cambia: Spagna 22%, Italia 17%, poi Francia e Grecia. La Germania, quarta in totale, scende sotto il 6%: il suo turismo è soprattutto domestico.
Fonte: Eurostat · comunicato del 4 marzo 2026, Italia a perimetro costante
Il rimbalzo dopo la pandemia
+9% · Italia vs 2019
Quasi tutta l'Europa occidentale e mediterranea ha superato i livelli pre-Covid: Spagna +9%, Italia +9%, Grecia +9%, Portogallo +15%. L'Est resta indietro: Slovacchia e Lettonia −10%.
Il recupero più forte è nelle isole e a Nord-Ovest: Irlanda +29%, Malta +26%, Paesi Bassi e Danimarca +19%, Portogallo +15%, Slovenia e Lussemburgo +13%. Ungheria e Romania sono ferme al 2019.
Fonte: Eurostat · notti 2025 su 2019 · Italia a perimetro costante (comunicato del 4 marzo 2026)
Da dove arrivano — e quanto valgono
57mld € di spesa estera · +4,6% sul 2024
Le notti dei viaggiatori stranieri in Italia nel 2025, secondo Banca d'Italia: 393 milioni, +2,3%. La Germania guida la spesa — 8,8 miliardi — ma gli americani ne spendono 6,6 con sei notti ogni dieci dei tedeschi: 178 euro a notte contro 140. Sono i clienti che valgono di più.
Regno Unito 5,3 miliardi e +7,6% in un anno; Francia 4,6; Spagna 3,0. Il mercato che accelera di più è l'Asia, +17,5%; calano America Latina e Oceania. Si stima che quasi due terzi della crescita del 2025 vengano dal Giubileo, secondo la Banca d'Italia.
Fonte: Banca d'Italia, indagine sul turismo internazionale 2025 (26 giugno 2026), Tavv. 3 e 4
Il mercato · capitolo II
La domanda non è nazionale.
Nel Lazio e in Veneto sette notti su dieci sono di clientela estera, in Abruzzo meno di due. Una media nazionale dice poco.
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Quota di notti straniere
Lazio72%
Italia56%
Abruzzo17%
Notti 2025 · mln
menopiù
L'Italia per regioni · notti 2025
20regioni, un solo mosaico
Le notti si addensano al Nord e nelle città d'arte. In milioni di notti: Veneto 74, Lazio 62, Trentino-Alto Adige 61, Lombardia 57, Toscana 56, Emilia-Romagna 44.
Le prime sei regioni superano ciascuna i 44 milioni di notti; le ultime sei — Molise, Basilicata, Valle d'Aosta, Umbria, Abruzzo, Calabria — insieme non arrivano a 34. Dal 2025 il conteggio comprende le locazioni brevi: i livelli non si confrontano con gli anni precedenti.
Fonte: Eurostat · 2025 (dati compatibili con l'inclusione delle locazioni brevi)
Dove si concentra il valore
66% in sei regioni
Sei regioni — Veneto, Lazio, Trentino-Alto Adige, Lombardia, Toscana, Emilia-Romagna — fanno da sole i due terzi delle notti italiane. Il resto è polverizzato.
Fuori da queste sei regioni nessuna supera i 24 milioni di notti (Campania 24, Sicilia 23, Puglia 23). È lì che il mercato si fa di singoli asset, non di portafogli.
Fonte: Eurostat · 2025
Dove arriva il mondo
72% estero · Lazio
La domanda estera premia le città d'arte e il Nord: Lazio 72%, Veneto 71%, Lombardia 68%, Trentino-Alto Adige 62%, Friuli e Toscana 59%. Altrove pesa di più il turismo interno.
Sotto un quarto di notti straniere: Calabria 23%, Basilicata 21%, Marche 20%, Abruzzo 17%, Molise 11%. L'Emilia-Romagna, sesta per notti, si ferma al 32%.
Fonte: Eurostat · 2025
I comuni che trainano
43milioni di notti a Roma
Roma da sola vale 42,7 milioni di notti nel 2024, quasi un decimo dell'Italia di quell'anno. Poi Milano, Venezia, Firenze; e una costellazione di riviera (Rimini, Jesolo) e montagna.
Cinque città — Roma, Milano, Venezia, Firenze, Napoli — sommano 83 milioni di notti. Poi le riviere: Rimini 6,9, Jesolo 5,5, Lignano 3,6. Il dato per comune del 2025 non è ancora pubblicato.
Fonte: ISTAT · 2024 · primi comuni
Il mercato · capitolo III
Com'è fatta l'offerta alberghiera.
Solo alberghi, senza locazioni brevi né B&B: quanti sono, quanto sono grandi, dove aumentano e dove chiudono.
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Su 100 strutture ricettive
5 alberghi · 95 extra-alberghiero
La quota delle catene · strutture
· camere
5,4% degli alberghi · 17,8% delle camere
Alberghi 2025
menopiù
Gli alberghi · 2025
33mila alberghi · 1,1 milioni di camere
Solo esercizi alberghieri, senza locazioni brevi né B&B: in Italia sono 33.281, con 1.098.451 camere. Nel 2011 erano 33.918, con 1.096.540 camere: dopo un calo fino ai 32.109 alberghi del 2021, il numero è tornato quasi dov'era.
Una parte della risalita è un salto della rilevazione nel Lazio, +594 alberghi nel solo 2024. Le regioni con più alberghi sono il Trentino-Alto Adige (5.382, di cui 3.966 in provincia di Bolzano), l'Emilia-Romagna (4.028), il Veneto (3.147), il Lazio (2.940) e la Lombardia (2.859).
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
La taglia · 2025
33camere per albergo · Italia
La dimensione media cambia molto da regione a regione. Gli alberghi più piccoli sono nelle Alpi e in Liguria: 20 camere in provincia di Bolzano, 24 in Valle d'Aosta, 26 in Liguria. I più grandi al Sud e nelle isole: 53 in Calabria, 46 in Sardegna, 41 in Puglia.
Lazio e Lombardia stanno a 37 camere, sopra la media nazionale; la Toscana a 31. Dal 2019 la media italiana è passata da 33,4 a 33,0 camere per albergo.
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
Dove si chiude, dove si apre · 2019-2025
8regioni del Centro-Nord con meno alberghi del 2019
Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Trentino-Alto Adige, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria e Marche hanno meno alberghi che nel 2019: l'Umbria il 14% in meno, la Liguria il 9%, le Marche il 7%, l'Emilia-Romagna il 6%, Piemonte e Toscana il 5%. Crescono la Sardegna (+14%), la Campania e la Puglia (+9%).
In Toscana, Piemonte, Emilia-Romagna e Umbria, mentre gli alberghi calano, la taglia media sale (in Toscana da 30,5 a 31,1 camere): a chiudere, in saldo, sono soprattutto i più piccoli. Lazio, Veneto, Sicilia, Calabria e Molise restano fuori dal confronto: hanno salti di oltre il 10% in un solo anno, come il +26% del Lazio nel 2024, che fanno pensare a cambi nella rilevazione più che nel mercato.
Fonte: Eurostat, tour_cap_nuts2 · esercizi alberghieri (I551) · aggiornamento del 22 settembre 2026
Due mandati · lo stesso mercato
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