Vendere la struttura,
o metterla a reddito?Vendere la struttura
O metterla a reddito: l'immobile, il ramo d'azienda o entrambi.
È possibile cedere l'immobile, il ramo d'azienda o entrambi: si tratta di operazioni distinte che richiedono criteri di valutazione specifici.
Dalla prima stima all'atto: l'ordine dei passaggi.
Il percorso comprende la valutazione, il mandato, un profilo anonimo e l'accordo di riservatezza, che viene prima di qualunque dato sensibile. La due diligence parte solo dopo una manifestazione d'interesse formale e precede il preliminare.Valutazione, mandato, profilo anonimo e accordo di riservatezza prima di ogni dato sensibile. La due diligence parte dopo un interesse formale.
Promozione controllata e tutela del valore.
Vendere una struttura in esercizio richiede la massima riservatezza sui dati che la identificano, per non disturbare la gestione. Per questo la promozione pubblica avviene solo con profili anonimi, e la documentazione completa va ai soli investitori accreditati.
Il contratto decide che cosa ti torna indietro.
La titolarità dell'immobile resta alla proprietà in ogni scenario. La locazione dell'immobile e l'affitto d'azienda danno un canone, ma con regole molto diverse su durata e avviamento; il contratto di gestione lascia al proprietario i ricavi e il rischio d'impresa.L'immobile resta alla proprietà in ogni scenario. Locazione e affitto d'azienda danno un canone, con regole diverse su durata e avviamento; il contratto di gestione lascia al proprietario ricavi e rischio d'impresa.
Cominciamo da quanto vale.
Entrambe le strade partono dal valore di mercato, che serve a giudicare un'offerta o a fissare un canone congruo. C'è anche una terza via: mettere prima a reddito la struttura e venderla poi con una rendita consolidata. Per una stima preliminare bastano bilanci e visure.
Le domande che ci fanno più spesso.
Quanto vale la mia struttura?
Dipende da cosa si vende. L'azienda si valuta sui risultati di gestione degli ultimi anni, con multipli che variano per tipologia, città e stagionalità; le mura sul valore immobiliare, che a Firenze si confronta anche per camera. Dopo un primo colloquio e la lettura dei dati di gestione indichiamo una fascia di valore e il modo migliore per arrivarci.
Conviene vendere l'immobile, l'attività o tutti e due?
Non c'è una risposta valida per tutti. Vendere l'azienda e tenere le mura trasforma la struttura in una rendita da canone; vendere tutto insieme massimizza l'incasso e chiude ogni rapporto; vendere solo le mura è possibile se la gestione è già in mano ad altri. Lo decidiamo insieme guardando il contratto in essere, la società e l'obiettivo che hai.
Dipendenti, clienti e fornitori lo verranno a sapere?
No, finché non lo decidi tu. La scheda che circola non ha nome, indirizzo né fotografie reali; il nome esce solo dopo la firma dell'accordo di riservatezza e la tua approvazione della controparte. Le visite si organizzano in orari concordati con te.
Che documenti servono, e quando?
All'inizio nessuno: parliamo. Quando si decide di procedere servono i bilanci o le dichiarazioni degli ultimi tre anni, il contratto di locazione o di affitto d'azienda se c'è, le licenze e le pratiche edilizie e catastali. Li mettiamo in ordine insieme prima di andare sul mercato, perché in due diligence escono comunque.
Quanto tempo ci vuole?
Non esiste un tempo standard: dipende dalla tipologia, dalla zona, dalla formula scelta e dal prezzo. Ogni struttura si rapporta con il mercato a modo suo, e un B&B in centro a Firenze non ha i tempi di un albergo di provincia o di una villa. Dopo il primo colloquio possiamo dirti cosa aspettarti per il tuo caso.
Quanto costa l'incarico?
Il colloquio, le informazioni e gli approfondimenti che vuoi chiederci non costano nulla: sentiti libero di chiamare. Il compenso dipende dal tipo di operazione e di incarico; su richiesta ti mandiamo una bozza di mandato con i costi scritti, così decidi con tutto davanti.
Ho un contratto di affitto d'azienda o di locazione in corso: posso vendere lo stesso?
Sì. Si può vendere l'immobile con il contratto in essere, come investimento a reddito, oppure l'azienda alla scadenza o d'accordo con il gestore. Scadenza, canone e clausole di prelazione o di recesso determinano cosa si può vendere, a chi e a che prezzo: sono la prima cosa che leggiamo.
Parliamone.
Un primo colloquio basta per capire se e come muoversi: la valutazione viene dopo, con i dati che deciderai di condividere. Nessun mandato per iniziare.
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