La concentrazione geografica degli investimenti hotel

Gli investimenti nel settore alberghiero in Italia evidenziano un'elevata concentrazione territoriale. Nel corso del 2025, la quota maggioritaria dei volumi d'investimento in contesto urbano si è diretta verso un numero ristretto di piazze primarie.

La piazza di Roma registra la primaria concentrazione di volumi con 590 milioni di euro distribuiti su 8 strutture. Milano segue con 377 milioni di euro (12 strutture), caratterizzandosi per la vocazione direzionale e internazionale. Venezia (266 milioni di euro) e il Lago di Como (193 milioni di euro) presentano transazioni ad elevato valore unitario concentrate su un numero contenuto di asset.

Analisi del valore unitario per camera

La distribuzione dei capitali emerge chiaramente dall'analisi del prezzo medio per camera. A Roma la valorizzazione media si attesta a 628.000 euro per camera, sul Lago di Como a 609.000 euro, a Venezia a 448.000 euro e a Milano a 212.000 euro, contro una media nazionale di 220.000.

Il ritmo non è stato uniforme nell'anno. A metà 2025 Roma aveva già chiuso 526 milioni dei 590 finali, con 7 alberghi e 802 camere passate di mano a 655.000 euro l'una; Milano ne aveva 134 su 3 operazioni e ne ha aggiunti 243 nel secondo semestre; Venezia era già a 255 con 6 alberghi e 768 camere; Como a 117 con 3 operazioni e 139 camere (Cushman & Wakefield, MarketBeat H1 2025).

L'analisi comparata evidenzia modelli di mercato differenti. Milano registra il maggior numero di camere transate (1.776 unità) a fronte di valori unitari inferiori, in linea con un mercato di scala e rotazione. Il Lago di Como evidenzia volumi complessivi contenuti ma metriche per camera ad elevato valore. Roma sintetizza volumi complessivi ed elevate valutazioni unitarie, mentre Venezia mantiene valori per camera elevati su un numero ristretto di transazioni.

I precedenti che fissano il tetto

I valori medi di un anno non dicono fin dove può arrivare una singola operazione. A Venezia la vendita del portafoglio Bauer nel 2019, quattro immobili e 290 camere per un prezzo stimato di 400 milioni di euro, resta la più grande transazione alberghiera della città, e il solo Bauer Palazzo è stato rivenduto nel 2020 per 250 milioni (HVS, Venice Market Pulse 2024). A Firenze il prezzo per camera più alto mai registrato è quello di Palazzo Magnani Feroni nel 2019, oltre 1,6 milioni di euro a camera (HVS, Florence Market Pulse 2024). Sono cifre di trofei, non di mercato corrente, ma spiegano perché in queste piazze la scarsità pesa più della redditività immediata.

Fuori dalle quattro piazze

Fuori da Roma, cioè nel resto d'Italia con Milano, Venezia e Como comprese, gli investimenti sono stati nel 2025 circa 1,9 miliardi di euro (+20%). Fuori dalle quattro piazze restano circa 1,1 miliardi, il 43% del totale: la maggioranza dei volumi sta dunque nelle quattro piazze. Fuori da Roma il prezzo medio per camera è di 141.000 euro, con un quartile alto a 368.000: meno di un quarto della media romana.

Che cosa significa per chi vende e per chi compra

L'ubicazione dell'asset costituisce una variabile primaria nella determinazione del valore di mercato. Chi vende in una delle quattro piazze ha davanti un mercato liquido, con acquirenti istituzionali e internazionali e riferimenti di prezzo pubblici; il confronto giusto è con le operazioni della stessa città e dello stesso semestre, non con la media nazionale. Chi vende fuori dalle grandi piazze opera in un mercato più sottile per singola località: i riferimenti vanno costruiti caso per caso, e la documentazione economica pesa più del nome della piazza.

Per gli investitori, l'elevata concorrenza presente nei mercati urbani primari orienta l'interesse verso iniziative di riposizionamento e destinazioni turistiche ad alto potenziale, dove il prezzo per camera lascia spazio a un piano di valorizzazione.