La disciplina della locazione alberghiera L. 392/1978

Nelle transazioni aventi ad oggetto la sola componente aziendale, il contratto di locazione dell'immobile costituisce un elemento centrale della valutazione. La Legge 27 luglio 1978, n. 392 riserva agli immobili adibiti ad uso alberghiero una disciplina di tutela rafforzata rispetto alla locazione commerciale ordinaria.

Non è una fattispecie marginale: fra gli hotel gestiti da catene in Italia l'affitto è il modello più diffuso, con il 38% delle strutture, davanti alla proprietà diretta (33%), al franchising (21%) e al contratto di gestione (8%) secondo Horwath HTL. Quando l'albergo è in affitto, chi compra l'azienda può subentrare anche nel contratto di locazione: il gestore può cederlo insieme all'azienda senza il consenso del proprietario, che può opporsi solo per gravi motivi (art. 36).

L'impianto normativo si fonda su tre pilastri principali.

Durata contrattuale e rinnovo

Per le locazioni alberghiere, la durata minima legale è fissata in nove anni, con rinnovo automatico per un ulteriore novennio (regime 9+9). Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo nei casi tassativamente previsti dall'art. 29 della L. 392/1978 (quali l'uso diretto o la ristrutturazione dell'immobile), con disdetta da comunicare con diciotto mesi di anticipo. I patti contrari alla legge sono nulli, con una eccezione rilevante per il segmento alto: nelle grandi locazioni, con canone annuo superiore a 250.000 euro, le parti possono concordare per iscritto condizioni in deroga alla disciplina, salvo che i locali siano qualificati di interesse storico da un provvedimento regionale o comunale (art. 79, comma 3).

Indennità per la perdita dell'avviamento

Quando il rapporto cessa e la causa non è un inadempimento, una disdetta o un recesso del conduttore o un fallimento, al conduttore è riconosciuta un'indennità per la perdita dell'avviamento pari a 21 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, raddoppiabile qualora l'immobile venga adibito all'esercizio della medesima attività entro un anno dalla cessazione (art. 34). Tale previsione garantisce la stabilità del rapporto locativo nel tempo e, di fatto, rende costoso per la proprietà riprendersi l'immobile.

Cessione del contratto e subentro

Ai sensi dell'art. 36 della L. 392/1978, il conduttore ha la facoltà di cedere il contratto di locazione unitamente all'azienda senza il preventivo consenso del locatore, salvo l'opposizione di quest'ultimo per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Tale disposizione consente il subentro dell'acquirente nei diritti contrattuali preesistenti ed alle medesime condizioni economiche: è la norma che rende vendibile l'azienda di un albergo in un immobile in locazione, senza rinegoziare il contratto. Chi vende però resta obbligato: se il compratore non paga, la proprietà può rivalersi su di lui, a meno che non lo abbia liberato al momento della cessione (art. 36). A questi si aggiunge la prelazione del conduttore in caso di vendita dell'immobile e di nuova locazione.

Locazione dell'immobile o affitto d'azienda

Va tenuta distinta una figura vicina ma diversa: l'affitto d'azienda (art. 2562 del codice civile), con cui si affitta l'impresa già avviata, con titolo, arredi e avviamento. Qui durata, canone e condizioni di uscita sono lasciati al contratto, e non si applicano né l'indennità di avviamento né la prelazione di legge. Per chi compra un'attività, quindici anni di locazione protetta ancora da correre sull'immobile e tre anni residui di affitto d'azienda non sono lo stesso prezzo, anche a parità di camere e di ricavi.

Che cosa significa per chi vende e per chi compra

Nell'analisi di un'acquisizione, la verifica del contratto di locazione (durata residua, ammontare del canone ed eventuale incidenza sui ricavi, indicizzazione, garanzie, condizioni di rinnovo) concorre direttamente alla quantificazione del valore dell'azienda: l'ampiezza dell'orizzonte temporale residuo garantisce la continuità operativa ed incide sulla stima del compendio aziendale. Per chi vende la sola azienda, un contratto lungo, con canone sostenibile rispetto ai ricavi e clausole chiare, è il primo argomento di vendita e va messo in ordine prima di aprire la trattativa. Per chi compra, il canone va letto in rapporto ai ricavi: oltre una certa soglia non è un costo, è il rischio d'impresa trasferito dal proprietario al gestore.

Questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza legale o fiscale. Ogni operazione va valutata sul caso concreto, con i propri legali e fiscalisti.