L'uso personale della casa affidata a un gestore

Chi affida la propria casa a un gestore può avere l'esigenza di riservarsene l'uso per una parte dell'anno. Le pagine che diciotto gestori attivi in Italia dedicano ai proprietari riservano al tema scarsa attenzione: si tratta di testi commerciali e di risposte alle domande frequenti, con un solo testo di condizioni generali. Soltanto quest'ultimo reca una data di aggiornamento, mentre alcune pagine portano date vecchie, comprese fra il 2021 e il 2024.

Sei gestori su diciotto scrivono che il proprietario può usare la casa o tenere date per sé nell'ambito del servizio offerto; fra i quattro che gestiscono soltanto ville, uno solo.

Promesse generiche e rinvii all'accordo

Tre gestori prospettano una libertà di utilizzo priva di condizioni. Il primo scrive che il proprietario può servirsi della casa in qualsiasi momento e, in un'altra pagina, riservare i giorni che desidera. Il secondo, che può bloccare in calendario i periodi che vuole e sospendere il servizio. Il terzo rimette al proprietario la scelta di quando usare la casa, tenerla libera o destinarla agli ospiti; la stessa pagina, tuttavia, illustra due formule, il canone fisso e la gestione legata ai risultati, senza precisare a quale delle due si applichi questa libertà, e altrove parla di conciliare uso e redditività.

Altri due gestori subordinano l'uso a un accordo: uno scrive che le date si concordano all'inizio e si bloccano in calendario; l'altro ammette l'uso della casa per periodi brevi da stabilire insieme, pur precisando, nella stessa pagina, che la si usa nei periodi senza prenotazioni.

A nostro giudizio si tratta di pagine promozionali: vale il contratto. L'unico testo di condizioni generali colloca la gestione del calendario fra i servizi del gestore e tace sulle date del proprietario. Le pagine fanno riferimento a mandato, prestazione di servizi e locazione al gestore: la disponibilità della casa dipende dal tipo di contratto che si firma. A nostro giudizio la distinzione ha un rilievo sostanziale: con un mandato o un contratto di servizi la casa resta nella disponibilità del proprietario, che può bloccare le date se il contratto lo consente, fatte salve le prenotazioni già accettate; se invece la casa è data in locazione al gestore, le date del proprietario esistono soltanto se il contratto le prevede.

L'unico gestore che fissa condizioni precise

Nelle domande frequenti di un gestore di appartamenti in città, il proprietario che chieda se può usare la casa a piacimento trova condizioni precise: un numero massimo di giorni l'anno, soltanto in bassa e media stagione, previa richiesta scritta e con un preavviso minimo, fatte salve le prenotazioni già confermate. Il gestore conferma le date e, se la settimana richiesta è occupata, propone un periodo alternativo; a fine soggiorno addebita soltanto pulizie e biancheria. Ne discende che l'alta stagione resta esclusa e che la data non è riservata, ma concessa se libera. Nessun altro gestore indica giorni o preavviso, e queste condizioni non riguardano le ville.

Durata: l'anno che si rinnova da solo

Alcuni gestori rendono nota la durata tipica del contratto, con differenze notevoli: un anno con rinnovo automatico salvo disdetta, per un contratto di servizi; da sei a dodici anni o più, per la locazione al gestore con canone fisso. La legge n. 392 del 1978 (art. 27) fissa durate minime: sei anni per le «locazioni e sublocazioni» di immobili adibiti ad attività «industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico» (il testo fa l'esempio di agenzie di viaggio, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno) e nove anni per gli immobili adibiti ad «attività alberghiere» o a imprese assimilate, con un'eccezione per le attività di carattere transitorio. Se vi rientri una casa data in locazione a un gestore che la subloca ai turisti, la legge non lo precisa: va chiesto a un professionista.

Dove il rinnovo è automatico, il contratto prosegue se nessuno lo disdice. Nessuna frase sull'uso personale menziona rinnovo o disdetta: a nostro giudizio conviene accertare due cose, entro quando va data la disdetta e se a ogni rinnovo i giorni per sé restano gli stessi o vanno concordati di nuovo.

Canone fisso o percentuale: chi rinuncia a che cosa

Le pagine dedicate alla sola formula a canone fisso non parlano di date per il proprietario. Un gestore spiega che prende in locazione l'immobile e guadagna la differenza fra i ricavi che ne ottiene e il canone: ne discende che ogni giorno tenuto dal proprietario è un ricavo in meno per chi ha già fissato il canone. Nelle formule a percentuale sui ricavi i giorni per sé non producono ricavi da dividere, e il proprietario rinuncia a quegli incassi; se è prevista una quota fissa, va chiesto se resta dovuta.

Che cosa significa per chi possiede

A nostro giudizio conviene farsi scrivere nel contratto:

• Giorni e stagioni: quanti e quali; indicazioni vaghe su settimane o periodi brevi non fissano nulla;
• Preavviso: quanto, e in che forma va fatta la richiesta;
• Data riservata o solo richiesta: e che cosa accade se è occupata;
• Costi: l'effetto sul canone o sul compenso, e chi paga pulizie e biancheria;
• Durata: rinnovo, disdetta e date a ogni rinnovo.

Le pagine non dicono chi risponda dei danni e delle utenze in quei giorni, e quasi mai chi possa usare la casa. Prima della firma il testo va fatto leggere a un professionista.

Scegliere il gestore è la decisione da cui dipende tutto il resto, e le pagine pubbliche non bastano a prenderla. IKAROS affianca il proprietario come consulente: conosce gli operatori, individua fra i più solidi e strutturati quello adatto all'immobile e lo porta al tavolo. Per cominciare basta raccontarci l'immobile.