Affitti brevi: le regole di Firenze, Roma, Milano e Venezia

Il proprietario di un appartamento in una grande città che valuti di destinarlo alla locazione breve si confronta con due livelli di regole: le disposizioni dello Stato, uguali ovunque, e quelle del Comune, che a Firenze, Roma, Milano e Venezia sono arrivate a gradi di maturazione molto diversi. Il quadro che segue, aggiornato al 3 ottobre 2026, tiene distinti i provvedimenti in vigore da quelli rinviati e dalle semplici proposte.

Le regole nazionali

Il decreto-legge n. 145 del 2023 (art. 13-ter) impone di esporre il CIN all'esterno dello stabile e di indicarlo in ogni annuncio; gli alloggi devono inoltre essere dotati di rilevatori di gas e di monossido di carbonio e di estintori, nella misura di uno ogni 200 metri quadrati o frazione e di almeno uno per piano. Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi è privo del CIN, da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione, da 600 a 6.000 euro per la mancanza di rilevatori o estintori e da 2.000 a 10.000 euro per l'attività svolta in forma imprenditoriale senza SCIA; qualora lo stesso fatto sia sanzionato dalla normativa regionale, le sanzioni nazionali non si applicano. Quanto agli annunci pubblicati tramite intermediari o portali, le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate all'11 maggio 2026, precisano che il locatore risponde dell'omessa indicazione del CIN soltanto se dall'accertamento risulta che non lo ha comunicato a chi pubblica: la precisazione riguarda l'indicazione nell'annuncio, non il possesso del codice.

Sul piano fiscale, la cedolare secca sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per una sola unità indicata in dichiarazione. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto a chi vi destina non più di due appartamenti per periodo d'imposta (fino al 2025 il limite era di quattro); oltre questa soglia l'attività si presume imprenditoriale, e chi la esercita in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA al Comune. Né la legge né la guida dell'Agenzia delle Entrate precisano come si contino i due appartamenti in casi quali la comproprietà o l'affidamento in gestione: il punto va sottoposto al commercialista. Dal 1° gennaio 2027 queste norme confluiranno nel testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo n. 117 del 2026), con le stesse aliquote e lo stesso limite.

Diverso è il caso in cui l'immobile venga dato in locazione per più anni a un gestore, che lo propone poi ai turisti: il contratto non è una locazione breve, e le aliquote e il limite dei due appartamenti, riferiti ai contratti di durata non superiore a 30 giorni, non lo riguardano. Se sul canone corrisposto da un gestore che è un'impresa il proprietario possa optare per la cedolare secca è una questione aperta. L'Agenzia delle Entrate, nella scheda del suo sito aggiornata al 29 maggio 2026, lo esclude. In Cassazione la questione non è chiusa: alcune sentenze del 2024 e del 2025, relative ad alloggi per dipendenti, hanno ammesso l'opzione, mentre un'ordinanza pubblicata il 13 novembre 2025 ne dubita e ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Al 3 ottobre 2026 non ci risulta una decisione: il punto va esaminato con il commercialista prima della firma.

Firenze: limiti per zona

Il regolamento comunale, in vigore dal 31 maggio 2025, subordina l'attività a un'autorizzazione quinquennale rilasciata al proprietario per ciascuna unità. Nel nucleo storico (zona A1) l'art. 8 limita le attività alle unità che nel corso del 2024 erano già regolarmente destinate alla locazione breve. In parallelo, una variante al piano operativo approvata il 7 aprile 2025 vieta nella stessa zona il nuovo insediamento dell'uso «per residenza temporanea», che comprende le locazioni brevi: così la descrivono la delibera comunale del giugno 2026 e il TAR.

Il regolamento è stato poi integrato dalla delibera n. 28 del 4 giugno 2026, approvata e immediatamente eseguibile, che ha introdotto l'art. 8bis: nelle zone A3 e A4 il numero delle attività è limitato alle unità già regolarmente destinate alla locazione breve alla data di entrata in vigore dell'articolo, che la pagina informativa del Comune indica nel 21 giugno 2026.

Alle unità già regolarmente destinate alla locazione breve nel 2024 il regolamento non si applica fino al 31 maggio 2028, fatti salvi i requisiti di qualità dell'accoglienza dell'art. 7, che valgono da subito. In caso di vendita il nuovo proprietario deve chiedere una nuova autorizzazione: il subentro, per l'attività non imprenditoriale, è ammesso soltanto nelle cessioni a titolo gratuito. Delle sanzioni previste dal regolamento rispondono in solido proprietario e gestore; per quelle nazionali il testo non prevede nulla di analogo.

Sul fronte del contenzioso, delle undici sentenze di primo grado del TAR Toscana sul regolamento che ci risultano, dieci respingono il ricorso e una lo accoglie in parte, limitatamente all'art. 8, per una sola area e con effetti per la sola ricorrente, una società di gestione del risparmio; altre sentenze hanno respinto l'impugnazione della variante. Appelli contro le sentenze di maggio non ci risultano.

Roma: limiti già nel piano

Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato la variante alle norme tecniche del piano regolatore, che acquista efficacia il giorno successivo alla pubblicazione sul sito del Comune. La delibera non indica quel giorno, ma una pagina informativa del Comune del 28 agosto 2026 parla già di testo coordinato vigente. Nella classificazione del piano, le «abitazioni ad uso ricettivo» (a3) comprendono gli alloggi di uso turistico.

Per la Città storica il testo coordinato contiene già alcuni limiti. Nei tessuti da T1 a T5 (e nel T6 del Municipio I) compresi nell'area UNESCO non è ammesso il passaggio da una destinazione non residenziale ad a3; nei tessuti da T1 a T5 non è ammesso, per le a3, l'accorpamento fra edifici adiacenti, e in quelli da T1 a T3 neppure il frazionamento. Il cambio fra abitazione singola e a3, entrambe residenziali, resta invece diretto (art. 6, c. 2), salve le prescrizioni dei tessuti e dei regolamenti.

Il resto è rinviato: «appositi regolamenti» potranno limitare i cambi d'uso e l'insediamento di attività, comprese le abitazioni ad uso ricettivo (art. 25, c. 17), e nelle premesse della delibera il Dipartimento urbanistica vi collega forme di contingentamento. Nei suoi comunicati il Comune parla di un regolamento in preparazione, il 10 giugno 2025 per le locazioni turistiche e il 23 luglio 2026 per le attività extralberghiere; un testo, però, non ci risulta pubblicato.

Milano: un divieto

Con la deliberazione n. 96 del 4 dicembre 2025 il Comune ha vietato le cassette portachiavi su suolo pubblico (elementi di arredo urbano, recinzioni, pali) e, quando sono accessibili dalla via o dannose per il decoro, sulle strutture private che si affacciano sullo spazio pubblico; il divieto riguarda i dispositivi installati senza autorizzazione ed è assistito da una sanzione da 100 a 400 euro. Il portale delle delibere indica il provvedimento come «eseguibile» dal 19 dicembre 2025, il che non equivale all'entrata in vigore: il comunicato del Comune la collocava «fra trenta giorni», e la data effettiva va verificata sul regolamento di polizia urbana aggiornato. Limiti comunali per zone o per numero di giorni non ci risultano. In Lombardia, infine, le locazioni brevi richiedono la comunicazione di inizio attività (CIA), ovvero la SCIA se svolte in forma imprenditoriale; in mancanza, la sanzione va da 2.000 a 20.000 euro.

Venezia: una proposta

L'art. 37-bis del decreto-legge n. 50 del 2022 consente al Comune di Venezia di fissare limiti massimi e presupposti per la locazione breve e di subordinare al cambio di destinazione d'uso l'attività svolta per oltre 120 giorni l'anno. La proposta di deliberazione del 16 settembre 2024 non fissa un tetto numerico: oltre i 120 giorni l'attività sarebbe consentita soltanto alle unità registrate, in regola con la legge regionale e con la legittimità edilizia per l'uso residenziale, e dopo la presentazione di una SCIA. Atti di approvazione non ci risultano, e il verbale delle commissioni consiliari del 25 novembre 2025 rinvia l'esame ad altra seduta.

Il quadro veneziano non si esaurisce però in questa proposta. Secondo la Corte costituzionale il Comune ha già introdotto «specifici limiti nel proprio regolamento edilizio»; a questi si aggiungono una moratoria proposta nel 2025 e una legge regionale veneta del luglio 2026. Sono tre testi che questo articolo non esamina e che vanno verificati prima di ogni decisione.

Che cosa significa per chi possiede

A nostro giudizio conviene farsi mostrare per iscritto il CIN e le dotazioni di sicurezza e stabilire nel contratto a chi fanno carico le sanzioni. Città per città, vanno poi verificati:

• Firenze. La zona in cui si trova l'immobile, la data di avvio dell'attività, l'intestatario dell'autorizzazione e gli effetti di un'eventuale vendita.
• Roma. Il tessuto in cui ricade l'immobile e l'intervento necessario: cambio d'uso, accorpamento o frazionamento.
• Milano. Le modalità con cui il gestore consegna le chiavi.
• Venezia. I limiti del regolamento edilizio e le conseguenze sul contratto qualora la soglia dei 120 giorni fosse approvata.

Scegliere il gestore è la decisione da cui dipende tutto il resto, e le pagine pubbliche non bastano a prenderla. IKAROS affianca il proprietario come consulente: conosce gli operatori, individua fra i più solidi e strutturati quello adatto all'immobile e lo porta al tavolo. Per cominciare basta raccontarci l'immobile.