Termini di mercatoItalia
GOP, EBITDA e multipli
Dal ricavo al margine: che cosa resta dopo i costi operativi, e quante volte quel margine vale l’azienda.
In pratica, il GOP (gross operating profit) è il margine operativo lordo della gestione alberghiera, prima di canone, imposte sulla proprietà, assicurazioni e ammortamenti; l'EBITDA è il margine prima di interessi, imposte e ammortamenti, quindi dopo il canone se la struttura è in affitto. Nella cessione della sola attività conta l'EBITDA dopo il canone; quando si cedono insieme immobile e azienda il canone non c'è, e si guarda al GOP o all'EBITDA senza canone.
Nella pratica, il multiplo è il rapporto fra prezzo e margine: dipende da piazza, stabilità dei flussi, durata del contratto e prospettive. È l'inverso del tasso di capitalizzazione: un multiplo di 10 equivale, per definizione aritmetica, a un rendimento del 10%.
| Cessione attività (in affitto) | Immobile + azienda | |
|---|---|---|
| Margine di riferimento | EBITDA dopo canone | GOP (o EBITDA senza canone) |
| Che cosa lo erode | canone alto, contratto breve | costi di proprietà, manutenzioni straordinarie |
| Multiplo tipico | più basso: il contratto scade | più alto: c'è il bene |
| Verifica | bilanci di 3 esercizi, normalizzati | idem + perizia immobiliare |
| Equivalenza (esempio) | multiplo 8 ≈ rendimento 12,5% | multiplo 16 ≈ rendimento 6,25% |
Scheda aggiornata il 27 settembre 2026. La normativa cambia: prima di decidere, verifica la fonte indicata.